Stamrenovering

Inledning

Vi har en attraktiv bostadsrättsförening som vi tillsammans bor i.

Sedan vår bostadsrättsförening tog över har vi genomfört en mängd upprustningsåtgärder. I dagsläget har vi en jämfört med andra föreningar litet speciell situation vad gäller våra stammar för vatten och avlopp.

År 2004 utfördes nämligen ett stambyte i delar av vår fastighet, men inte överallt. Vissa rörstammar byttes från bottenvåning upp till plan 5-6 (inklusive badrumsrenoveringar) men inte längre, de översta 2-3 våningsplanen berördes då ej. Vissa rörstammar och badrum åtgärdades inte över huvud taget. De flesta köken är inte stambytta.

De kvarvarande rörstammarna och de ej renoverade badrummen/WC närmar sig sin livslängds slut. De skulle ha tagits hand om 2004 men så blev inte fallet.

Om vi väntar längre nu kommer vi att drabbas av skador som följd, risken är då även att badrum som redan är renoverade blir drabbade igen vilket vi självklar också vill undvika.

Vad vill vi uppnå?

De åtgärder som vidtas bör leda till:

  • Att risken för vattenskador minimeras.
  • Att badrummen i bostadsrättsföreningen uppfyller branschens regler för säker vatteninstallation och tätskikt.
  • Att hälsorisker minimeras.
  • Att möjligheter till energibesparingar tas till vara.

Vidare ska arbetet genomföras så:

  • Att den enskilde bostadsrättsinnehavaren så långt som möjligt kan påverka standarden i sitt badrum, toalett och kök.
  • Att minsta möjliga störningar uppstår under byggtiden.
  • Att ingrepp i lägenheter begränsas i mesta möjliga mån
Hit vänder jag mig om jag har frågor:

Henrik Tottras på HSB Konsult, tel 076-871 90 59 eller E-post henrik@tottras.se

Frågor om stöd inför och under ombyggnadstiden besvaras HSB:s Medlemskonsulent, Pia Bruns, tel 010-442 14 42 eller E-post pia.bruns@hsb.se

Vad har vi gjort?

Styrelsen har under en längre tid diskuterat vad som är bäst för vårt hus och våra lägenheter och tog kontakt med HSB Konsult under våren 2015.

Tillsammans med HSB Konsult har vi utfört inventeringar, både i lägenheter och även i övriga utrymmen i huset.

Vi har tagit fram och bedömt olika alternativ till åtgärder, både kostnadsmässigt över tid, men även ur andra aspekter som - funktion/säkerhet, boendefrågor, förvaltning, underhåll mm.

Gällande branschregler som ”Säker Vatten” (SVI), tätskiktskrav (BBV), (GVK) ligger som en grund för det vi kommit fram till.

Branschreglerna används idag i alla byggprojekt där risker för vattenskador kan finnas, såväl i nyproduktion som renovering/ombyggnad.

Reglerna är framtagna av allmännyttan, myndigheter, försäkringsbolag, byggbranschen och materialleverantörer tillsammans.

Konsultgruppen från HSB Konsult har bestått av tekniker (bygg, VVS, el), jurister, fastighets-ekonomer och boendekonsulter.

Vi har velat belysa våra behov ur alla tänkbara frågeställningar.

Nuläget

Inventering har utförts vid två tillfällen i de lägenheter som ej renoverades 2004, i kök, badrum och WC-utrymmen.

Även lägenheter direkt under dessa besöktes med tanke på att inkoppling där måste ske för nya rör stammar uppåt i de resterande lägenheterna (som ej stambyttes 2004).

Förutom lägenheterna inventerades även samtliga vatten- och avloppsstammar samt övriga utrymmen i fastigheten i källaren mm.

Syftet med inventeringarna var att undersöka och utreda skicket på våra badrum och installationer.

Badrummen

Av våra badrum som ej stambyttes 2004 är många i dåligt skick och har bristfälliga yt- och tätskikt på väggar och golv. Dessa har oftast passerat sin tekniska livslängd. De dåliga tätskikten klarar inte av ett normalt användande idag med dagliga duschar, detta stärks genom tidigare fuktindikeringsmätning.

Dolda rör samt otäta rör genomföringar och infästningar förekommer i både väggar och golv.

Rör genomföringar i vägg bryter tätskiktet i våta zonen i badrummen där man spolar mycket vatten vilket medför risk för vatteninträngning.

Golvbrunnarna som är av gjutjärn har rostangrepp. De golvbrunnarna är för gamla för att kunna ansluta tätskiktet på ett sätt som klarar försäkringsbranschens krav för säker vatteninstallation.

Det finns även golvbrunnar av plast, de är i bättre skick men en del äldre plastbrunnar klarar inte dagens krav på tätskikt.

Renoveringsbehovet får oftast ses som omfattande och närliggande för de badrum som ej renoverades 2004.

I de lägenheter som ligger närmast under de orenoverade lägenheterna är de gamla tappvatten-, avlopps- och värmeledningarna påkopplade de nya från 2004. Vid inkopplingsställena är luckor installerade. Där finns möjlighet att där nu koppla på de nya ledningarna uppåt i huset. Vissa byggarbeten kommer förmodligen att krävas vid inkopplingarna.

Avloppsstammarna

Avloppen är av gjutjärn och av gjutjärn/plast i badrumsgolven.

Avloppsrören i rör  stammarna som ej byttes vid stambytet som utfördes 2004 är nu i väldigt dåligt skick, med många rostangrepp och skador. Styrelsen är medveten om att föreningens avloppsstammar uppnått sin livslängd och har under en tid aktivt arbetat med att finna den för föreningen och medlemmarna långsiktigt bästa och mest ekonomiskt försvarbara formen för att åtgärda dem. Man har i denna utredning även tittat på så kallad relining, dvs. att rörstammarna invändigt beläggs med plast (det finns olika metoder). I vårt hus är detta dock ingen bra lösning av flera skäl, bl.a. för att detta inte åtgärdar vattenledningar, golvbrunnar, tätskikten och olämpliga rör genomföringar. Dessutom är ju de flesta rör stammarna i badrummen redan bytta och vi skulle få en blandning av metoder och olika livslängder på installationer vilket blir ohanterligt gällande framtida underhåll.

Tappvattenledningarna

Kall och varmvattenledningarna är av koppar i rör stammarna och in till lägenheterna. Livslängden på dessa närmar sig sitt slut. Rörkopplingar, ventiler och sättet på vilket rören är dragna behöver åtgärdas för att undvika ytterligare vattenskador.

Vi har redan haft läckage på flera ställen på vattenledningarna i våra rör stammar vilket medförde vattenskador.

Vattenledningarna bryter idag tätskikten i våtzon 1 i badrummen vilket omöjliggör successiv badrumsrenovering enligt gällande regler för säker vatteninstallation (SVI) och tätskikt (BBV, GVK).

Relining av tappvattenledningar är möjligt, men försiktighetsprincipen bör gälla och säkerheten kring hälsoeffekter av relining av tappvattenrör rör är inte helt klarlagda.

Dessutom är metoden inte särskilt väl beprövad och det finns endast ett företag i Sverige som utför denna typ av arbeten. Asbest finns i rörstråken i källarna.

Värmesystemet

Badrummen värms upp med vattenburen värme. Stamledningar för värme står i samma schakt som de övriga rör stammarna och en radiator är monterad i badrummen.

Värmeledningarna är av stålrör och håller normalt i ca 80-100 år.

I badrum däremot står de installerade i fuktig miljö och dessa har en betydlig kortare livslängd än de övriga i lägenheterna.

Elförsörjning

Lägenheternas elsystem är i allmänt gott skick. Elcentralerna är som regel ej bytta och jordfelsbrytare saknas oftast. Dessa behövs då det blir nya installationer i badrummen med nya eluttag. Föreningen kommer att installera jordfelsbrytare i samband med renoveringen.